Ключевая ставка снизилась до 14%, но стоимость заёмных денег для бизнеса по-прежнему остаётся высокой. При этом аренда московских офисов продолжает дорожать, а объём нового предложения растёт. В такой ситуации выбор между арендой и покупкой уже не сводится только к вопросу первоначальных затрат: на горизонте пяти–семи лет финансовый результат у двух сценариев может заметно различаться.
Что происходит со ставками и свободными площадями
По итогам первого полугодия средневзвешенная ставка аренды в офисах классов А и В достигла 35,1 тыс. рублей за м² в год — на 17,6% больше, чем годом ранее, по данным Bright Rich, которые приводят «Ведомости». В классе А рост оказался ещё заметнее: уже в первом квартале ставка составляла около 36,4 тыс. рублей за м², что примерно на треть выше прошлогоднего уровня.
При этом рынок активно пополняется новым предложением. За шесть месяцев в Москве ввели 408 тыс. м² офисов класса А, а к концу года Nikoliers прогнозирует рост вакансии до 7,8% — максимального уровня за последние три года. Однако заметного давления на арендные ставки это пока не создаёт: по данным «Коммерсанта», со ссылкой на прогноз Nikoliers, к декабрю они могут вырасти до 42 тыс. рублей за м². Спрос тоже остаётся высоким — только за 2025 год общий объём сделок с офисами достиг 1,4 млн м².
Свободные площади при этом распределены по Москве очень неравномерно. В Ленинградском коридоре вакансия близка к нулю, а Московские бизнес-центры с готовой отделкой особенно востребованы. Фит-аут от собственника обычно увеличивает ставку на 25–30%, но именно готовых к въезду помещений сегодня на рынке не хватает сильнее всего.
Аренда или покупка: что выгоднее
Главный плюс аренды — гибкость. Не нужно сразу выводить из бизнеса крупную сумму, проще менять площадь или переезжать. Но при росте ставок на 15–30% в год очередная индексация быстро увеличивает расходы.
При покупке компания фиксирует цену помещения и получает актив на балансе. Кредит при ставке 14% всё ещё остаётся дорогим, но при дальнейшем снижении ставки его можно рефинансировать. Ориентир по окупаемости качественного офиса сегодня — 9–12 лет за счёт арендного потока. Чем быстрее растёт аренда, тем короче этот срок.
При расчётах важно учитывать и эксплуатацию. Арендные ставки обычно указывают без НДС и операционных расходов. У собственника к содержанию здания добавляется налог на имущество, рассчитанный от кадастровой стоимости. Поэтому корректнее сравнивать полную стоимость аренды и владения. На горизонте семи лет именно эти расходы нередко меняют итоговый вывод.
Как обычно оформляют покупку офиса
Офисные сделки часто заключаются между юридическими лицами, поэтому НДС напрямую влияет на расчёты. Для компаний на общей системе НДС при соблюдении необходимых условий можно принять к вычету, для остальных он фактически становится частью стоимости покупки. Поэтому налоговый режим компании может заметно повлиять на итоговую стоимость сделки.
В строящихся проектах девелоперы нередко предлагают рассрочку до ввода объекта. Это позволяет зафиксировать цену и не выводить из оборота всю сумму сразу. При покупке крупных блоков возможен и индивидуальный торг: условия сделки на практике могут оказаться лучше тех, что указаны в открытом прайсе.
Какой вариант выбрать
Покупка больше подходит компаниям со стабильным штатом и горизонтом от пяти лет, а также инвесторам, которые рассматривают офис как арендный актив. Аренда удобнее растущим командам, чьи требования к площади могут быстро меняться.
При покупке стоит оценивать ликвидность этажа и нарезки, эксплуатационные расходы и состав арендаторов в здании. В районах редевелопмента, включая Даниловский и Павелецкий, нередко можно найти более выгодное соотношение цены и качества, чем в традиционных деловых локациях.
Выбор в итоге зависит от планов самого бизнеса. Но при ставке 14% покупка выглядит интереснее, чем год назад, если бизнес уверен в локации и планирует оставаться в ней надолго. Если такой уверенности нет, аренда сохраняет больше гибкости — с учётом будущей индексации.
Реклама. ООО "3х ВЭБ" ИНН 5321134100 ОГРН 1095321003073
erid F7NfYUJCUneVdx59jHp3
